資料查證日：2026/10/07｜官方數據資料月份：2026 年 8 月（央行 2026-09-22 發布）

2026 年 9 月 22 日，中央銀行公布最新一期五大銀行新承做放款統計。新聞標題上的數字是 2.187%。

但如果你正在看房、正在繳房貸，這個數字跟你幾乎沒有關係。

同一份統計裡，新承做購屋貸款的平均利率是 2.321%。兩個數字差了 0.134 個百分點，而大多數報導只寫了前面那一個。

更值得注意的是另一件事。央行的政策利率，從 2024 年 3 月 22 日之後就沒有再調整過。2026 年 9 月 17 日的理監事會議，也決議維持不變。可是在同一段時間裡，五大銀行新承做購屋貸款的平均利率，從 2024 年 3 月的 2.086%，走到 2026 年 8 月的 2.321%。

央行沒動，數字卻動了。

這篇文章要拆的就是這件事：房貸利率到底是怎麼算出來的、誰在決定它、什麼時候會變、以及為什麼央行開不開會，跟你的房貸利率不是同一件事。

先講結論：央行利率沒動，不代表你的房貸利率一定不變

直接給答案，後面再拆：

1. 你的房貸利率不是用央行的利率計價的。 央行的重貼現率是「央行借錢給銀行」的利率，不是「銀行借錢給你」的利率。

2. 房貸利率的結構通常是「指標利率 ＋ 加碼」。 這一點有多家銀行的官方說明可以佐證。

3. 指標利率不是央行訂的，是各家銀行自己算的。 央行從民國 91 年起推動放款利率訂價多元化，指標利率由銀行自行選取定價基礎。所以每家銀行取樣幾家、取固定還是機動、怎麼平均、哪一天生效，全都不一樣。

4. 就算指標利率變了，你的利率也不是隔天就跟著變。 要看你的契約是月調還是季調，以及那家銀行的調整生效日是哪一天。

5. 「新承做平均利率」和「你的房貸利率」是兩件事。 央行統計的是當月新貸出去的那些案子，不是所有房貸族。

所以「央行沒升息，我的房貸利率就不會變」這個推論，中間至少斷了三次。

先看懂新聞數字：2.187% 不是房貸利率

這是本文最想先講清楚的一件事。

央行每月公布的「五大銀行新承做放款平均利率」，五大銀行是指台銀、合庫銀、一銀、華銀及土銀（央行新聞稿原文）。這份統計把當月新做的放款分成四類：購屋貸款、資本支出貸款、週轉金貸款、消費性貸款。

新聞標題常用的那個數字，是這四類「全部加起來」的加權平均。

2026 年 8 月的兩個數字

資料月份：2026 年 8 月｜央行 2026-09-22 發布｜來源：中央銀行「五大銀行新承做放款金額與利率」統計表

2.187% 裡面混了企業週轉金、資本支出和消費性貸款。這幾類的利率水準、期間、風險都跟房貸不一樣。把它當成房貸利率，等於拿一桌菜的平均價格去問一碗飯多少錢。

0.134 個百分點聽起來很小。但以 1,000 萬、30 年來算，這個差距等於月付差約 690 元、整段期間總利息差約 25 萬元。

而且這兩個數字的走勢並不同步

2025 年 12 月，購屋貸款 2.298%、全部新承做 2.163%。
2026 年 1 月，購屋貸款升到 2.327%、全部新承做降到 2.091%。

同一個月，一個漲、一個跌。這就是為什麼它們不能互相代替。

最新官方數據：2026 年 8 月購屋貸款利率 2.321%

這個 2.321% 不是什麼

為了避免誤讀，以下四件事要同時記住：

• 它不是目前市場最低的房貸利率。 它是平均，不是最低。
• 它不是每一家銀行的房貸利率。 它只統計五家銀行。
• 它不是你的核貸利率。 你的利率取決於你簽的是哪一家、哪一種商品、核定了多少加碼。
• 它不是所有房貸族的利率。 它只統計那個月新做出去的案子。

也不要寫成「創新高」

自民國 111 年以來，五大銀行購屋貸款利率的近年高點是 2026 年 1 月的 2.327%。2026 年 8 月的 2.321% 是次高，不是最高。

而且這個數列會漲也會跌——2025 年 9 月、11 月、12 月，2026 年 2 月、3 月、6 月、7 月都是下降的月份。房貸利率不是只會往上走。

央行政策利率跟你的房貸利率，根本不是同一個數字

很多誤解的源頭在這裡：大家把「央行利率」和「房貸利率」當成同一條線上的兩個點。

它們其實是兩個不同市場的價格。

重貼現率 2% 和你的房貸利率之間，沒有任何一條直接換算公式。

央行調整政策利率，確實會影響整體市場的資金成本與利率水準，銀行的存款利率可能跟著動，進而讓房貸的指標利率跟著動。但這是一條經濟傳導路徑，不是法定連動，也不是一對一同步。本文查證過程中，沒有找到任何法規要求銀行必須隨央行政策利率同步調整存款利率。

房貸利率到底是怎麼來的？

先給結構，馬上拆內容。

多家銀行的官方說明都採同一個結構：

中央銀行在說明指數型房貸的訂價方式時也寫過：

所以「指標利率 ＋ 加碼」這個結構，是有多方佐證的。

而且這不只用在房貸——信用貸款也是類似的結構，只是指標利率的來源與加碼的級距不同。延伸閱讀：信貸利率大解析。

但知道結構沒有用，因為「指標利率」四個字，才是整件事的關鍵——而它不是央行訂的。

指標利率不是央行利率：各家銀行算法真的不一樣

這是本文最核心的一張表。

以下九家銀行，全部取自各行官方網站的公開說明或法定揭露頁，逐字查證：

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資料整理自各銀行官方公開資訊，查證日期 2026/10/07；實際利率制度與調整方式仍以各銀行最新公告及個別貸款契約為準。

這張表說明了三件事

① 取樣家數從 6 家到 11 家都有。 而且名單不一樣——土銀那組是六大公股行庫，玉山那組納入了兆豐、國泰世華、台企銀、中信。

② 有的取「固定利率」，有的取「機動利率」。 同樣叫「一年期定期儲蓄存款」，固定和機動是兩個不同的牌告數字。

③ 平均方法也不同。 多數是算術平均；台北富邦是從市占前 15 名剔除最高最低各 2 家；中國信託是取樣 10 家後排除最高最低各兩家，只用剩下 6 家。這在統計上叫截尾平均，會讓指數對極端值比較不敏感。

同一家銀行甚至可能有兩套指標

台北富邦在法定揭露頁同時公布兩套：

• 指數型房貸基準利率：11 家、固定利率、每月 5 日生效
• 指數型房貸指標利率（原日盛）：6 家、機動利率、季調生效日 1、4、7、10 月 15 日

同一家銀行、兩套算法、兩個生效日。 所以「我用的是富邦房貸」這句話，還不足以確定你的利率怎麼調——要看你簽的是哪一套。

為什麼會這樣？因為制度本來就是這樣設計的

中央銀行在「基準利率」的官方詞彙說明裡寫得很清楚：

沒有主管機關統一的定儲利率指數。 各家不同不是亂象，是制度設計的結果。

為什麼央行沒動，房貸指標利率還是可能動？

把前面兩節接起來，答案就出來了。

你的房貸指標利率，是一籃子銀行的一年期定儲利率平均數。

所以只要那幾家被取樣的銀行，因為任何理由調整了自己的一年期定儲牌告利率，你的指標利率就會跟著動——而銀行調整存款利率，不需要等央行開會。

傳導鏈長這樣，但每一段的性質都不同：

第二個箭頭是整條鏈最鬆的一環。 央行動了，銀行不一定同幅跟；央行沒動，銀行也可能自己調。

銀行什麼時候調？月調、季調的時間差很重要

這是整個主題裡最少人講、但對你最實際的一段。

把上一張表的生效日集中起來看：

沒有兩家完全一樣。連季調都分散在 1、2、3 月開始的三種循環。

取樣日和生效日不是同一天

更細一層：指標利率是「先取樣、後生效」。

• 玉山：採樣調整日當月 11 日至 17 日的平均，21 日生效
• 台新：取樣每月 15 至 20 日，21 日生效
• 華南：取利率調整基準日之前一個月最末七天的平均，7 日生效
• 合作金庫：依生效日當月 5 日央行公告的資料計算，15 日生效
• 土銀：以每月底當日計算，公告變動表的生效日多在次月 10 日前後

所以就算存款利率今天變了，反映到你的房貸上，中間還隔著一個取樣期和一個生效日。

「月調」這個選項是怎麼來的

2008 年 12 月，中央銀行、財政部與金管會邀集金融機構協商，由業者同意在三個月內受理客戶申請換約，將房貸利率的調整期間由每季（或每半年）改為按月調整，且不收手續費，共 40 家金融機構參與。

這是協商取得業者同意的措施，不是法律強制規定。所以今天你手上的房貸是月調還是季調，要看你當初怎麼簽、或後來有沒有換約。

新聞說房貸利率上升，代表我的房貸也升了嗎？

不一定，而且多半不是。

央行統計的是「新承做」——那個月才剛貸出去的案子。你三年前簽的那筆房貸，不在這個統計裡。

這個數字上升，可能代表那個月新核貸的案件條件比較差、或銀行對新案的定價比較高、或當月做的案子種類不同。它不代表銀行把既有客戶的利率調高了。

而且這是一個加權平均。 每個月統計的是那個月做出去的那一批案子，所以它會隨「那個月做了哪些案子」而變動——這是加權平均的數學性質。

一個誠實的發現：這段期間，指標利率其實也沒動

這一節是本文查證過程中最意外的結果，也是最需要小心處理的一段。

臺灣土地銀行在官網公布完整的指標利率變動表。把它和央行的數據擺在一起：

來源：臺灣土地銀行｜指數型房貸指標利率變動表（查證日 2026/10/07）

這組數字其實同時證明了兩件事。

第一，傳導是真的。 央行 3 月 22 日升息半碼，土銀的指標利率在 19 天後調升 0.13 個百分點。這是本文查到唯一一組「央行動 → 指標利率跟著動」的完整對照。

第二，這段期間指標利率並沒有在動。 從 2024 年 4 月到 2026 年 10 月，土銀的指標利率一直是 1.72%。

可是同一段期間——

那是為什麼？本文不替它找原因

誠實地說：我們不知道。

官方統計只告訴我們「它上升了」，沒有告訴我們「為什麼」。合理的猜測有好幾個——加碼變了、案件結構變了、承作對象變了——但本文查證範圍內，沒有任何官方或銀行第一方資料可以證實其中任何一個。

所以本文不寫「因為銀行資金吃緊」、不寫「因為銀行調高加碼」、也不寫「因為信用管制」。任何把它歸因於單一原因的說法，目前都找不到證據支持。

我們只確認一件事：央行利率沒動、指標利率沒動，平均利率還是變了。 這本身就足以推翻「央行不動，房貸就不會變」這個想法。

既有房貸：真正要看你的契約怎麼寫

如果你已經有房貸，決定你利率怎麼變的，是你的契約，不是新聞。

有三件事要從契約（或網路銀行的貸款明細）上確認：

① 你用的是哪一個指標利率。 同一家銀行可能有好幾套（台北富邦就有兩套）。

② 你的調整週期是月調還是季調。 土地銀行的官方說明寫得最直接：「借款人得依住宅貸款契約利率調整約定區分為按月調整⋯⋯及按季調整」。這是你簽約時選的。

③ 你的加碼是多少、是一段式還是分段式。 中國信託在官網的說明裡直接告訴客戶：加碼要查「房貸契約書／授信條件變更同意書」。

確認這三件事之後，你才有辦法回答「下個月我的利率會不會變」。

新申請房貸：同一家銀行，為什麼拿到的利率可能不同？

因為同一套房貸商品、同一個指標制度下，公開的指標利率通常是相同的；但每一筆案件核定的加碼可能不同。

因此，即使兩個人在同一家銀行申請房貸，也不能只看到銀行名稱就認為兩人的利率一定相同；還要確認適用的商品、指標制度與個案加碼。前面提到的台北富邦就是例子——同一家銀行同時有兩套指標制度，取樣家數、固定或機動、生效日都不同。

關於加碼依據什麼訂定，本文找到四組來源，而且說法高度一致：

四組來源的交集是四件事：

1. 借款人的信用狀況
2. 擔保品（有無／價值／狀況）
3. 授信風險／風險貼水
4. 銀行自身的承作成本與合理利潤

本文不列「影響房貸利率的 N 大因素」

網路上常見的因子清單——職業別、收入金額、負債比、房屋屋齡、房屋地點、貸款成數、往來關係——本文在查證過程中沒有在任何銀行的官方頁面找到逐字依據。

它們可能是真的，但沒有出處的清單就是沒有出處。本文只寫上面那四項有來源的，其餘一律回到一句話：

加碼由銀行依個案的授信與定價結果核定。

台北富邦在廣告揭露裡的講法最乾淨：「每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。」

一段式、分段式差在哪？不要只看第一段利率

兩家銀行的官方定義：

一段式與分段式都可能受到指標利率變動影響；差別在於，一段式的加碼固定，分段式的加碼會依契約約定的期間切換。

為什麼不能只看第一段

合作金庫在官網的一般房屋貸款頁同時公布兩種方案：

分段式第一年比一段式低 0.11 個百分點，但第二年起比一段式高 0.1 個百分點。而房貸通常要還 20 到 30 年。

第一年便宜的那一點，很容易被後面十幾年吃回去。 比較的時候要把整段期間的利率、年限、成數和費用一起看，不是只比首期數字。

上列為合作金庫官網於 2026/10/07 查得的公告數字，屬時效性資料，實際以該行當期公告與核定為準。

固定利率和機動利率，台灣的房貸主要是哪一種？

中國信託的官方定義：

注意「在約定期間內」這五個字——固定通常是「一段期間固定」，不等於「整段貸款期間固定」。

本文查證的九家銀行，房貸主力商品都是指數型（機動計息）。中華郵政公告的房貸商品一覽表裡，四項房貸商品也全部是機動利率。

但本文不寫「台灣沒有固定利率房貸」。 本輪沒有在任何銀行的官方頁面找到「全期固定利率」的住宅房貸商品公告，這只代表沒查到，不代表不存在。實際商品仍以各銀行當期公告為準。

政策性房貸可能是另一套基準

如果你申請的是政策性房貸，前面講的「定儲利率指數」可能完全用不到。

以新青年安心成家購屋優惠貸款為例，財政部國庫署的規定是：

中華郵政自己的房貸商品表也寫：「指標利率係以中華郵政公司牌告二年期郵政定期儲金（未達 500 萬元）機動利率為基準」。

這是郵局的存款利率，不是銀行的定儲利率指數。 取樣、算法、調整時點都是另一套。

政策性房貸的資格、額度、年限與加碼另有規定，這篇不展開。詳細條件請看：新青年安心成家房貸。

順便講清楚：利率政策和信用管制是兩回事

2026 年 9 月 17 日的央行理監事會議，同一場做了兩個方向不同的決定：

• 政策利率：維持不變（重貼現率 2.000%、擔保放款融通 2.375%、短期融通 4.25%）
• 選擇性信用管制：放寬——自然人第 2 戶購屋貸款成數由 6 成調升至 7 成，並刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的規定，自 2026 年 9 月 18 日起實施

來源：中央銀行理監事聯席會議決議（2026/09/17）

利率政策管的是「錢多貴」，選擇性信用管制管的是「能借多少」。 它們是兩套不同的工具，可以同時往不同方向走。

所以看到「央行出手」四個字，要先確認它動的是哪一個。成數的規則不會改變你的利率，利率的變動也不會改變你的成數上限。

第二戶成數的完整規則請看：第二戶房貸可以貸幾成。想知道自己還有多少增貸空間：房貸增貸可以貸多少。

房貸利率如果真的動 1 碼，月付會差多少？

先講一個常被弄混的單位：

央行 2024 年 3 月 22 日那一次是升息半碼，重貼現率從 1.875% 升到 2.000%，也就是 0.125 個百分點。

一個教育型案例

假設本金 1,000 萬元、剩餘 30 年、本息平均攤還：

一個月多 1,294 元，感覺不多。但 30 年累積下來，總利息多了 46 萬元。

這就是為什麼利率的小數點後兩位值得你花時間確認。

順帶一提：月付會變，原因不只利率。寬限期結束也會讓月付跳一階，而且幅度通常比升息大得多。延伸閱讀：房貸寬限期結束怎麼辦。

完整的敏感度表在下面這個工具裡

輸入你現在的本金、利率和剩餘年限，一次看完七種情境：目前利率、＋0.1 個百分點、升半碼、升 1 碼、升 2 碼、降半碼、降 1 碼。

看到房貸利率新聞，先確認這 5 件事

這是整篇文章可以帶走的那一段。

1. 這是購屋貸款，還是全部放款？
2.187% 是全部新承做放款的加權平均，2.321% 才是購屋貸款。差 0.134 個百分點。

2. 這是新承做平均，還是牌告利率？
央行統計的是當月新貸出去的案子的平均，不是任何一家銀行掛出來的牌告。

3. 資料月份是哪一個月？
央行約在每月 22 日前後發布前一個月的數據。所以 9 月發布的是 8 月的數字。很多報導會把發布月份寫成資料月份。

4. 這是銀行平均，還是個人核貸？
平均值裡面有人高有人低。你的利率是你那一家銀行針對你那一筆案件核定的。如果確認之後發現自己的條件明顯偏離，下一步才是評估要不要換一家——那是另一個題目：房貸轉貸划算嗎。

5. 你的契約是月調還是季調？
這決定了「指標利率變了」到「你的月付變了」之間隔多久。本文查到的生效日從每月 5 日到 23 日都有，季調更分成三種不同的循環。

常見問題

央行沒升息，房貸利率還會漲嗎？

會。房貸利率不是用央行利率計價的，而是用各銀行自己算的指標利率加上加碼。指標利率取自一籃子銀行的一年期定儲利率，銀行調整存款利率不需要等央行開會。官方數據也顯示：2024 年 3 月至 2026 年 8 月，央行政策利率未再調整，五大銀行新承做購屋貸款平均利率仍由 2.086% 升至 2.321%。

央行升息，房貸會立刻跟著升嗎？

不會立刻。要先等被取樣的銀行調整存款利率，再等你的銀行重算指標利率，最後等你契約約定的月調或季調生效日。本文查到的實例是：央行 2024 年 3 月 22 日升息半碼，臺灣土地銀行的指標利率在 4 月 10 日調升，相隔約 19 天。這是一家銀行的實例，不代表所有銀行都是這個時間。

央行降息，房貸利率一定會降嗎？

不一定。央行降息會影響市場資金成本，但銀行調整存款利率沒有法定的同步義務，指標利率是否跟著降、降多少，由各銀行的算法決定。而且你的加碼不會因為央行降息而減少——加碼在簽約時就定下來了。

房貸利率是怎麼來的？

多數銀行採「指標利率 ＋ 加碼」的結構。指標利率是該銀行依自己的制度，取一籃子銀行的一年期定期儲蓄存款利率平均算出來的；加碼則由銀行依個案的授信與定價結果核定。兩者相加才是你的房貸利率。

房貸指標利率是什麼？

是銀行用來作為房貸定價基礎的那個會浮動的部分。常見做法是取若干家主要銀行的一年期定期儲蓄存款利率，算平均數。它不是央行公布的利率，是各銀行自己算的。

定儲利率指數是什麼？

是多數銀行給自家房貸指標利率取的名字，意思是「定期儲蓄存款利率指數」。沒有主管機關統一的定義——央行自民國 91 年起推動放款利率訂價多元化，指標利率由銀行自行選取定價基礎。所以各家的取樣銀行、取固定或機動、計算方式與調整日都不一樣。

房貸加碼利率是什麼？

是在指標利率之上，銀行針對你這一筆案件加上去的那一段。央行的官方說明指出，加碼幅度係考量客戶信用狀況、擔保品價值、風險貼水及合理利潤等因素；華南銀行的說法是依借款人信用條件、擔保品狀況、授信風險等情形訂定。一段式的加碼在契約期間固定，分段式則依約定階段改變。

房貸利率多久調整一次？

看你的契約。一般分月調與季調，由借款人在簽約時依契約約定選擇。本文查證的九家銀行，月調生效日分布在每月 5 日、7 日、15 日、20 日、21 日、23 日；季調則分成 1/7、2/20、2/21、2/23、3/21 等多種循環。沒有兩家完全相同。

房貸利率會每個月變嗎？

只有在你簽的是月調、而且指標利率真的變了的情況下才會。指標利率本身不一定每個月都動——臺灣土地銀行的官方變動表顯示，該行指標利率自 2024 年 4 月起到 2026 年 10 月都維持 1.72%，逐月公告但數值未變。

一段式和分段式房貸差在哪？

差在加碼。一段式的加碼整段期間固定；分段式把期間分成兩段或三段，依契約約定的期間切換不同的加碼。兩者都可能受到指標利率變動影響。分段式常見的設計是前期加碼較低、後期調高，所以不能只比第一段的利率。

五大銀行購屋貸款利率是我的房貸利率嗎？

不是。那是中央銀行針對台銀、合庫、一銀、華銀及土銀五家銀行，統計它們當月新做出去的購屋貸款的平均利率。它不包含既有房貸戶，也不是任何一家銀行的牌告利率，更不是你的核貸利率。

2.187% 是目前的房貸利率嗎？

不是。2.187% 是 2026 年 8 月五大銀行全部新承做放款的加權平均利率，裡面混了購屋、資本支出、週轉金與消費性四類貸款。同一份統計中，新承做購屋貸款利率是 2.321%，兩者差 0.134 個百分點。

為什麼同一家銀行，每個人拿到的利率不同？

同一套房貸商品、同一個指標制度下，公開的指標利率通常相同，但每一筆案件的加碼可能不同；而同一家銀行也可能同時存在不同房貸商品或指標制度。因此實際利率仍要看你適用的商品、指標與個案授信結果。台北富邦在廣告揭露中就寫明：每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。

房貸利率升 1 碼，月付大概差多少？

要看本金和剩餘年限。以 1,000 萬元、30 年、本息平均攤還為例，利率從 2.321% 升 1 碼到 2.571%，月付從 38,588 元增加到 39,882 元，每月多 1,294 元，整段期間總利息多約 46.6 萬元。提醒：1 碼是 0.25 個百分點，不是 0.5 個百分點。實際金額請用本文的敏感度試算工具，以你自己的數字計算。