買房頭期款什麼時候要付？簽約到交屋，每一期要準備多少現金
換屋先買後賣怎麼貸？第二戶房貸成數、18個月切結與雙貸資金缺口一次算
房貸轉貸划算嗎？先確認能不能轉、額度怎麼算，再算利差與回本
買房頭期款什麼時候要付？簽約到交屋，每一期要準備多少現金
本文查證日期：2026 年 9 月 29 日。所引法規以主管機關公告之現行版本為準。
很多人算買房頭期款，第一個動作是拿計算機按一次：房價乘以預估貸款成數，剩下的就是要準備的頭期款。（頭期款在實務上也常被稱為自備款，本文統一使用「頭期款」。）
房子 1,500 萬，如果先用貸款八成做資金規劃，很自然就會得到一個數字：頭期款大約 300 萬。
這個算法沒有錯，但它只回答了一半的問題。真正進入買賣流程之後，更難的是另一半：這 300 萬，是不是交屋那天才一次拿出來？
答案是：不是這樣理解。成屋買賣的價款會依契約約定分成幾個節點交付，而契稅、印花稅、登記規費、地政士與仲介的服務報酬，也可能落在不同的時間點。所以真正要算清楚的，不是只有「總共多少」，而是「哪一天，手上要有多少現金」。
本文的八成、1,500 萬都只是試算情境，不代表任何人一定能貸到八成，也不代表市場行情。
30 秒先看答案
- 買房的價款不是一定在交屋當天一次支付，成屋買賣契約會約定分期交付。
- 內政部《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第四點的付款約定，包含簽約款、備證款、完稅款、交屋款四個節點。
- 這四期的金額都是空格，由買賣雙方自行約定，主管機關沒有規定各期要占幾成。任何「簽約款一定 10%」的說法都不是法規。
- 房貸不會在簽約當天進來。依同一份規範，買方要在交付完稅款前完成開戶、對保、用印，貸款再依撥款委託書撥付，而且是撥給賣方。
- 除了價金，買方通常還要負擔印花稅、契稅、登記規費等稅費，以及地政士、仲介等依約定產生的服務報酬。
- 所以買房頭期款要看的不只是「總共要準備多少」，而是「每一個付款節點到的時候，現金夠不夠」。
買房頭期款不是一次付完：先看四個付款節點
成屋買賣的價金，依內政部公告的定型化契約架構，是分節點交付的。《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第四點「付款約定」列出四個款項：
於簽訂契約同時支付，這一款包含先前已收的定金。也就是說，你在斡旋或要約階段付出去的錢，不是額外的，而是會被算進第一期價款裡。
在賣方備齊所有權移轉登記應備文件的同時支付。這個節點的意義是「文件到位」：賣方把過戶要用的文件準備好，買方付這一期。同一份規範第八點也載明，所有權移轉登記所需文件要在備證款付款同時備齊並交付辦理。
在土地增值稅、契稅稅單核下後，依約定天數內支付，同時雙方應依約繳清稅款。名字就講得很清楚：這一期是跟稅走的。
沒有貸款的情形，於辦妥所有權移轉登記後，依通知日起約定天數內支付並同時點交；有貸款的情形，則依第六點、第七點的貸款處理約定辦理。
要特別講清楚一件事：上面四個名稱是官方契約格式裡有的，但金額不是。規範裡每一期寫的都是「新臺幣＿＿元」，是空格，讓買賣雙方自己填。政府沒有規定簽約款要付一成、備證款要付一成。市面上常見的比例說法，是交易習慣或個別案件的安排，不是法定比例。
所以看房、談價的時候，除了成交價，各期金額與各期時間也是要談的條件。
簽約款、備證款、完稅款、交屋款，到底差在哪？
四個節點的差別不在比例，而在「這一期在處理什麼事」。把這一欄看懂，就知道錢為什麼會卡在那個時間點。
| 付款節點 | 發生階段 | 主要在處理什麼 | 金額來源 | 要注意什麼 |
|---|---|---|---|---|
| 簽約款 | 簽訂買賣契約時 | 契約成立，並把已付的定金計入 | 契約約定（含已收定金） | 契約審閱期至少五日，不要在沒看完契約前就排定付款 |
| 備證款 | 賣方備齊過戶文件時 | 文件到位，準備辦理所有權移轉 | 契約約定 | 買方要在此時提供辦貸款的授權代償等文件並指定金融機構 |
| 完稅款 | 土地增值稅、契稅稅單核下後 | 繳清稅款、推進過戶 | 契約約定 | 稅單何時核下不完全由買賣雙方控制，時間有變動空間 |
| 交屋款 | 辦妥移轉登記後點交；有貸款者依貸款處理約定 | 結清價金、點交房屋 | 契約約定 | 交屋日可約定為尾款交付日或貸款撥付日 |
表內不列任何百分比，因為官方契約格式沒有規定比例。
房貸什麼時候才會進來？而且錢不是進你的戶頭
先給答案：房貸不會在簽約當天進來，也不會直接進買方的戶頭。
依《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》：
第六點：買方應於交付備證款同時，提供辦理貸款必備的授權代償等文件，並指定融資貸款的金融機構。
第七點：買方應於交付完稅款前，依通知日期親自完成辦理貸款所需的開戶、對保及用印等程序。
第七點第一款：買方簽訂撥款委託書，授權金融機構將實際核准的貸款金額撥（匯）入賣方帳戶；若賣方原本有貸款，則先撥入還款專戶清償原設定抵押權，等抵押權塗銷後，剩餘款項再撥入賣方指定專戶。
這三句話合起來的意思是：貸款的資金流向是「銀行→賣方」，不是「銀行→買方→賣方」。買方在整個過程中拿到的不是一筆可以自由運用的現金，而是一個把尾款代付掉的機制。
所以在貸款撥付之前的每一個節點——簽約款、備證款、完稅款——需要的是買方自己的資金。這也是為什麼只準備「房價的兩成」常常會卡住：總額也許對得上，但時間對不上。
另外，第十點「交屋」把交屋日的選項寫成可勾選：尾款交付日、貸款撥付日，或雙方另定的日期。換句話說，交屋與撥款的先後順序本身就是契約要談的事，不是全台一套固定流程。
最後一件要知道的事：依第七點，買方把撥款委託書交給貸款金融機構之後，除了房屋有規範所列特定確認事項內容不實的重大瑕疵外，買方不得撤銷、解除或變更該貸款案的授信契約及撥款委託，也不得要求銀行暫緩或停止撥款。所以撥款委託書不是隨時可以喊停的文件。
個案的貸款作業流程與時間，仍依承貸金融機構的規定與實際交易安排辦理。
除了價金，交屋前還有哪些現金要準備？
答案是：有，而且性質要分成兩類看。把兩類混在一起，就會出現「每一項都好像非付不可」的錯覺。
有法源或官方計算基準的稅費
依《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第九點「稅費負擔之約定」，辦理所有權買賣移轉時，買方負擔印花稅、契稅、登記規費及火災或其他保險費等；土地增值稅由賣方負擔。抵押權設定登記規費也由買方負擔。
- 契稅：依契稅條例課徵
- 印花稅：依印花稅法課徵
- 土地與建物所有權移轉登記費：依土地法課徵
- 抵押權設定登記費：同上，依設定契約所載權利價值計算
依約定產生的服務報酬與個案支出
- 地政士（代書）的代辦費：同一份規範第九點把簽約費、所有權移轉代辦費、抵押權設定登記代辦費都寫成「新臺幣＿＿元」，並用勾選決定由買方、賣方或雙方平均負擔。這是約定事項，不是政府規定的金額。
- 仲介服務報酬：依委託契約約定。
- 履約保證相關費用：視是否採用履約保證機制而定。
- 火災保險及地震基本保險：辦理房貸時通常會被要求投保，實際條件依承貸金融機構規定。
- 裝修、家具家電、搬遷：完全依個案需求，金額落差極大，且多半發生在交屋之後。
把 A 類和 B 類分開，你會發現一件事：A 類多數集中在完稅到過戶這一段，B 類則散在前後。這就是為什麼「總額夠」不等於「每一期都過得去」。
稅費怎麼算？三個常被算錯的計算基準
這一段是很多文章會漏掉的地方：項目列得出來，但沒有講計算基準，讀者其實算不出金額。
契稅：不是用成交價乘 6%
契稅條例第三條規定，買賣契稅為「其契價百分之六」。關鍵在「契價」怎麼認定——同條例第十三條寫得很清楚：契價「以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準」。
還有一件事很多人不知道：契稅條例第二條規定，在開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅。也就是說，契稅課的是房屋，不是土地。
把成交價直接乘以 6%，通常會把契稅高估很多倍。
假設某戶房屋的評定標準價格是 180 萬元，契稅約為 180 萬 × 6% ＝ 10.8 萬元。這個數字跟成交價 1,500 萬沒有直接關係。
申報期限方面，契稅條例第十六條規定，納稅義務人應於契約成立之日起三十日內申報。
印花稅：按契據所載金額千分之一
印花稅法第五條把「典賣、讓受及分割不動產契據」定義為：設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立、向主管機關申請物權登記之契據。第七條規定，這類契據「每件按金額千分之一，由立約或立據人貼印花稅票」。
要注意的是計稅金額是「該契據所載金額」。向地政機關申請登記用的公定契約書所載金額，與買賣雙方私下約定的成交價不一定相同，計算時要看實際文件。
假設公定契約書上土地與房屋所載金額合計 800 萬元，印花稅約為 800 萬 × 1‰ ＝ 8,000 元。
登記規費：按申報地價或權利價值千分之一
土地法第七十六條第一項：「聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。」
所以登記費的基準同樣不是成交價。假設土地申報地價為 620 萬元、建物權利價值以房屋評定標準價格 180 萬元計，這兩筆登記費約為 6,200 元與 1,800 元。抵押權設定登記費則依設定契約所載擔保債權金額計算，而該金額由借貸雙方約定，不一定等於貸款金額。
以上三個舉例都是為了示範計算方式，實際評定標準價格、申報地價、公定契約所載金額，以主管稽徵機關與地政機關核定資料為準。書狀費及各地作業另有規定，實際金額以受理機關核算為準。
以成交價 1,500 萬示範：一條現金時間軸
以下各期金額僅為示範情境，用來說明時間軸怎麼看，不代表法定比例，也不代表市場固定作法。實際付款金額與時間，仍以個別買賣契約約定為準。
先把價金拆開：
接著假設這份契約把四期填成這樣（純屬示例）：
| 節點 | 示例約定金額 | 資金來源 | 這一刻要動用的現金 |
|---|---|---|---|
| 簽約款 | 100 萬元 | 自有資金（含已付定金） | 100 萬元 |
| 備證款 | 50 萬元 | 自有資金 | 50 萬元 |
| 完稅款 | 50 萬元 | 自有資金 | 50 萬元 |
| 交屋款 | 1,300 萬元 | 貸款 1,200 萬 ＋ 自有資金 100 萬 | 100 萬元 |
| 合計 | 1,500 萬元 | — | 300 萬元 |
四期合計 1,500 萬，等於成交價；自有資金合計 300 萬，等於成交價減預估貸款。數字是對得上的。
但重點在最後一欄：交屋之前就要拿出 200 萬（100＋50＋50），剩下的 100 萬才落在交屋當天。如果再把買方要負擔的稅費與服務報酬放進來，完稅到交屋這一段的現金壓力還會再往上。
如果實際核貸金額低於 1,200 萬，差額就要另外補。這通常跟銀行採用的貸款價值基準有關，我們在銀行鑑價低於成交價怎麼辦那篇拆解過完整的算法，這裡不重複。
自己算：買房現金時間軸試算器
上面那張表是示例，你的契約一定不一樣。所以計算買房頭期款真正有用的做法，是把你契約上實際約定的各期金額填進去，看看每一個節點手上的錢夠不夠。
買房現金時間軸試算器
填入你契約上實際約定的各期金額，看看從簽約到交屋，每一個節點手上要有多少現金。欄位一開始都是空白的，請依你自己的數字填寫。
計算方式：預估貸款＝成交價 × 成數；價金中需自行準備＝成交價 － 預估貸款；交屋階段現金＝交屋款超出預估貸款的部分（不足則以 0 計）；交屋前累計現金＝簽約款＋備證款＋完稅款。各期金額完全採用你輸入的數字，本工具不會自動調整。
本工具為教育用途概算，不代表實際買賣契約付款安排、稅費金額或金融機構核貸結果。各期付款金額與時間以個別買賣契約約定為準；實際稅費、規費與貸款條件依主管機關、金融機構及個案交易資料為準。
這個工具不會幫你決定各期要付多少——那是你跟賣方談的事。它做的是：把你談好的數字，換算成一條時間軸，並在各期合計與「成交價減預估貸款」對不起來時提醒你。
哪一個節點最容易出事？
答案是完稅款到交屋款這一段。原因有三個，而且會疊在一起。
這一段的稅費集中。契稅、印花稅、登記規費多半在這個區間發生，而它們的金額要等稅單與登記作業才會確定。
這一段貸款還沒撥。依前面提到的第七點，開戶、對保、用印要在交付完稅款前完成，但撥款是在後面。也就是說，你已經在辦貸款了，但錢還沒到。
實際核貸金額不一定等於你原本預估的金額。如果少了，就要現金補足。規範第六點第二款把這件事寫得很細：不可歸責於雙方時，可以約定買方於貸款核撥同時以現金一次補足，或由雙方解除契約；可歸責於賣方或買方時，另有不同處理方式。
所以資金規劃要留緩衝的位置，不是「總額多抓一點」，而是在完稅到交屋這一段多抓一點。
各期金額沒談好，會有什麼後果？
先說清楚：這一段只說明官方契約架構，不對個案做法律判斷。
《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第十二點「違約之處罰」有兩個方向的約定。對買方而言，規範載明買方逾期達五日仍未付清期款，或已付票據無法兌現時，應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算的遲延利息。
換句話說，付款時間本身就是契約義務，不是「晚幾天沒關係」。這也是為什麼時間軸要在簽約前就算過一次，而不是等催款通知來了才發現調不出錢。
個案的契約權利義務與法律效果，仍應依實際契約內容與事實判斷；如有爭議，建議諮詢不動產或法律專業人士。
手上現金有限，該怎麼回推能看的價位？
很多人是反過來問的：我手上有 100 萬、300 萬，大概能看多少價位的房子？
這個問題可以做方向性的概算，但要先把三件事講明白：
要先把交屋前的現金需求扣掉，而不是把全部現金都當成頭期款。稅費、服務報酬、搬遷與必要的生活準備金都要留。
貸款成數是假設，不是結果。實際核貸成數與金額，依金融機構的鑑價與授信審核而定，也可能受相關規範影響。如果你買的是第二戶，成數規定與一般情形不同，請看第二戶房貸可以貸幾成。
可負擔的價位不只看現金，還要看每月還款能力。這篇不處理月付與收入的部分。
所以正確的問法不是「100 萬可以買多少錢的房子」，而是「在扣掉交屋前所有現金需求之後，我還剩多少可以放在價金上，對應到哪個價位區間」。這是概算的方向，不代表銀行核貸額度，也不代表實際購屋能力。
第一次買房，先確認的五個數字
成交價──價金的分母。
各期約定金額──簽約款、備證款、完稅款、交屋款分別多少、什麼時候到期，這些寫在契約上。
預估貸款金額與撥款安排──貸多少、什麼時候對保、撥款委託書怎麼填、撥給誰。
買方要負擔的稅費──印花稅、契稅、登記規費、抵押權設定登記費，以及各自的計算基準。
交屋前的累計現金需求──把上面四項排進時間軸，看最吃緊的那一天是哪一天、缺多少。
這五個數字確認清楚，你才知道自己是「總額不夠」還是「時間點卡住」。這兩件事的處理方向完全不一樣。
如果你是換屋、舊屋還沒賣掉，過渡期的現金安排另有一套算法，請看換屋先買後賣怎麼貸；如果你想了解首購身分、利率與相關優惠，請看首購房屋怎麼貸；買的是中古屋，屋況與貸款條件的部分可以參考中古屋貸款好過嗎。
常見問題 FAQ
買房頭期款什麼時候要付？
不是一次付清，也不是全部在交屋當天付。依內政部《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第四點，成屋買賣的價款會約定簽約款、備證款、完稅款、交屋款等節點分別交付。各期的金額與時間由買賣雙方在契約中約定。
頭期款是一次付清嗎？
不是。官方契約格式把價款分成幾個節點，每一期各有對應的階段與條件。要準備多少現金，取決於你契約上各期約定的金額，而不是一個固定的百分比。
簽約款是頭期款的一部分嗎？
是價款的一部分。依第四點的約定，簽約款於簽訂契約同時支付，而且這一款包含先前已收的定金。所以斡旋或要約階段付出的錢會計入，不是額外多付的。
備證款什麼時候付？
依第四點，備證款在賣方備齊所有權移轉登記應備文件的同時支付。同一份規範第八點也載明，過戶所需文件應於備證款付款同時備齊並交付辦理。買方通常也在這個節點提供辦貸款所需的授權代償等文件並指定金融機構。
完稅款什麼時候付？
依第四點，完稅款在土地增值稅、契稅稅單核下後，依契約約定的通知與天數內支付，同時雙方應依約繳清稅款。稅單核下的時間不完全由買賣雙方控制，排資金時要留彈性。
交屋款什麼時候付？
沒有貸款的情形，依第四點在辦妥所有權移轉登記後，依通知日起約定天數內支付並同時點交；有貸款的情形，依第六點與第七點的貸款處理約定辦理。第十點也允許把交屋日約定為尾款交付日或貸款撥付日。
房貸什麼時候撥款？錢會進我的戶頭嗎？
依第七點，買方應於交付完稅款前完成開戶、對保及用印，之後簽訂撥款委託書，授權金融機構將核准的貸款金額撥（匯）入賣方帳戶；賣方原有貸款者，先撥入還款專戶清償並塗銷抵押權後，餘額再撥給賣方。所以貸款通常不是進買方戶頭，撥款之前的各期需要買方自己的資金。實際作業時程依承貸金融機構規定。
1,000 萬的房子頭期款要多少？
如果只看價金，以試算成數 80% 計，預估貸款 800 萬、價金中要自備 200 萬；成數若為 70%，則是貸款 700 萬、自備 300 萬。但這是總額，不等於某一天要拿出來的金額，也還沒包含印花稅、契稅、登記規費與各項服務報酬。實際成數依金融機構授信結果而定。
頭期款 100 萬可以買多少錢的房子？
這要反過來算，而且不能把 100 萬全部當成價金頭期款。要先扣掉交屋前的稅費、服務報酬與必要預備金，剩下的金額再對應到假設成數下的價金區間。這種算法只是教育用途的方向性概算，不代表銀行核貸額度，也未納入所得、負債、信用與授信政策等因素。
買房除了頭期款還要準備哪些費用？
依第九點的稅費負擔約定，買方通常負擔印花稅、契稅、登記規費及火災或其他保險費等，抵押權設定登記規費也由買方負擔；土地增值稅由賣方負擔。另外還有依約定產生的簽約費、所有權移轉代辦費、抵押權設定登記代辦費、仲介服務報酬，以及裝修、家具與搬遷等個案支出。
契稅是用成交價乘 6% 嗎？
不是。契稅條例第三條規定買賣契稅為契價的 6%，第十三條則規定契價以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。另外第二條規定，在開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，所以契稅課的是房屋不是土地。用成交價直接乘 6%，通常會高估很多。
銀行鑑價不足會影響我要準備的現金嗎？
會。銀行核貸金額若低於原本預估，價金中要自備的部分就會增加。依第六點第二款，貸款金額少於預定金額時，契約會就不同歸責情形約定處理方式，包括由買方於貸款核撥同時以現金一次補足，或由雙方解除契約等。鑑價與貸款價值基準的完整說明，請看喬貸另一篇「銀行鑑價低於成交價怎麼辦」。
資料來源與更新
本文查證日期：2026 年 9 月 29 日。
- 內政部主管法規共用系統──《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》（民國 114 年 12 月 19 日修正、115 年 4 月 1 日生效）：付款約定、貸款處理、所有權移轉、稅費負擔、交屋與違約處罰之架構
- 財政部稅務入口網──契稅與印花稅之課徵說明（契稅條例第二條、第三條、第十三條、第十六條；印花稅法第五條、第七條）
- 全國法規資料庫──土地法第七十六條：登記費之計費基準
法規與主管機關作法可能調整，請以最新公告為準。本文為一般資訊整理，非個別化之財務或法律建議；文中所有試算僅供教育用途概算，不代表金融機構實際核貸結果或任何個案的契約安排。實際貸款價值基準、核貸成數、利率與額度，依金融機構鑑價及授信審核結果而定；實際稅費與規費，依主管稽徵機關與地政機關核定資料為準。個案之契約權利義務與法律效果，應依實際契約內容與事實判斷，必要時請諮詢不動產或法律專業人士。
先把時間軸算清楚，再決定下一步
買房的現金壓力，多數時候不是出在「總共要多少」這個數字，而是出在「這一天要多少」。成交價、各期約定金額、預估貸款與撥款時點、買方要負擔的稅費，這四組數字排進同一條時間軸，缺口在哪裡就會自己浮出來。
把這條時間軸先算清楚，後續才知道有哪些方向可以評估。喬貸提供房屋貸款諮詢，可以協助你把貸款端的數字與時程確認清楚：喬貸房屋貸款。
