銀行貸款 對於房屋購買來說是一個重要的財務決策，因此許多人認為申請流程既繁瑣又耗時。
對於很多人來說，買房子是一生中的大事，需要花費大半輩子的辛勤工作才能實現擁有自己住所的夢想。
因此，在選擇貸款銀行時，人們非常謹慎，對於貸款利率和貸款成數也格外慎重。
現在，讓我們來了解一下銀行貸款的流程，預計需要多少時間，以及審核過程中的重要事項。

 第一步驟，選擇銀行與方案

房屋貸款流程最重要的第一步揍就是挑選低利率的房貸銀行，可以選擇薪資轉帳銀行，或是主要存款的銀行，
在那申辦房屋貸款才能獲得比較優惠的貸款利率，以下有幾間銀行的貸款方案以及利率可以提供觀看：

 第二步驟，鑑價

向銀行提出二胎/房屋貸款申請後，銀行會派出鑑價人員評估房屋價值，每家銀行鑑價角度不同，通常注重在房屋坐落區域，
坪數大小、格局、周遭環境、屋況，屋齡以及房屋裝潢作為評鑑重點，有些銀行也會視貸款人的資金用途決定貸款金額。

 第三步驟，審核聯徵

貸款人會將貸款申請書與財力證明等相關資料交予銀行，銀行會進行審核動作，包含調閱貸款人聯徵紀錄，針對工作年資，
職業類別、年收入、帳戶存款、以及是否有其他資產作為評估，審核貸款人是否具有還款能力，信用條件是否有瑕疵等。
將貸款人條件與房屋條件加總後，決定貸款金額與貸款利率。

 第四步驟，會與簽約對保

決定核貸後，銀行專員會打電話進行詢問的動作，此動作稱為照會意思，通常有幾個基本問題：

1. 你的資本資料
2. 貸款金額，成交金額，房屋地址
3. 所待公司名稱，聯絡電話，職稱，年資與收入
4. 貸款目的，資金用途

照會結束後，專員會與你預約時間到銀行作簽約對保動作，當面確定貸款契約書內容，並簽訂貸款契約書。
貸款契約書會詳細記載貸款金額、貸款利率、還款年限、綁約期限、違約金比例與是否寬限期等，貸款人需僅慎核對，
反覆確定合約，確定貸款內容均正確後即可簽訂合約，簽訂合約後，在貸款銀行開立帳戶做為日後繳款房貸使用。

 第五步驟，抵押權設定

房屋貸款合約簽訂完成後，銀行會將不動產抵押設定交由給代書代為處理，將抵押設定資料帶至地政事務所，
將貸款房屋設定給銀行作為第一順位債權人，抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。

 第六步驟，撥款

所有房屋貸款流程跑完，最後一個步驟就是撥款，撥款前銀行會先了解房屋是否仍有貸款，若前屋主仍有房屋貸款尚未繳完，
那撥款前就必須償還前房貸，待債務清償完畢後，剩餘貸款金額就會撥發至履保專戶內，由履約管理公司保管。

 第七步驟，房貸清償/房貸代償/房貸增貸流程

• 房貸清償流程：

1. 向銀行諮詢清金額以及是否有違約金等問題。
2. 將結清金額匯入銀行指定帳號，並向銀行做確定。
3. 確定清償完畢，與銀行約定時間領取房貸清償證明

• 房貸貸償流程：

1. 向銀行或借貸公司提供代償申請。
2. 將審核文件準備齊全交予給借貸機構備審。
3. 與貸方約定時間對保簽約
4. 至地政事務所所辦理抵押權設定手續。
5. 設定完成，撥發款項，代為清償。

• 房屋增貸流程：

1. 原房貸銀行申請房屋增貸。
2. 將審核文件準備齊全交予備審。
3. 與貸方約定時間對保簽約。
4. 會在抵押權上新增該筆貸款項目。
5. 設定完成，撥發款項。 

房貸代償與房貸增貸差別在於貸款銀行不同，房貸代償是另找銀行或借貸公司代為清償原房屋貸款，
而房貸增貸則是向原房貸銀行申辦增貸貸款。

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