第二戶房貸 新規解析：購置第二間房貸成數及限制
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第二戶房貸 的政策在2023年6月15日，中央銀行理監事會經審議後，儘管未調整存款準備率或升息，為有效控管金融機構的授信風險，針對房市交易活躍的六都及新竹縣市，新增了購買第二戶房屋的貸款成數上限為七成的規範，該政策自2023年6月16日正式實施。
然而，隨著房價不斷飆升，中央銀行於2024年6月16日進一步收緊政策，將第二戶房貸成數上限調降至六成，對換屋族及房市投資者帶來了顯著影響。
緊接著，2024年9月20日，第七波打房政策再度加強，將第二戶房貸成數上限進一步降至五成，並擴大適用範圍，從原本僅限六都及新竹縣市，擴展至全國所有地區。
接下來讓我們深入探討這些政策變動對房市的影響，以及如何應對新政策的挑戰與機會！
一、 第二戶房貸 的定義
第六波政策自2023年6月16日起實施
「第二戶房貸」指的是在擁有第一間房產的基礎上，申請購置第二間房產的貸款。簡單來說，就是自然人在購置第二間房屋時所申請的貸款。以下是幾個關鍵概念的定義：
- 自然人：
指的是普通民眾，相對於公司法人。 - 特定地區：
涵蓋台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等房市交易活躍的地區。 - 第二戶：
指的是在個人名下且聯徵中心資金用途代號為1（購置不動產）的房貸數。若名下已有房子但未有貸款，則不視為第二戶。此外，原有房產的貸款已還清後再增貸（資金用途代號為4的週轉金）也不視為第二戶。 - 購屋貸款：
指的是用於購置住宅的貸款，央行的定義包括主要用途為居住的建物，例如住家用、集合住宅、住商用等，未包含工業用、辦公室等非住宅用途。
第七波政策自2024年9月20日起實施變更
高價住宅貸款限貸由4成降至3成
此舉旨在降低高槓桿投資風險，以防止市場出現過度投機。然而，這可能導致低總價市場的房價與租金上升，從而增加首購者的經濟負擔。
名下有房者購第一戶無寬限期
這一政策有助於防堵假性投資需求，確保市場的健康運行。反之，可能無法滿足部分購房者對新青安寬限期的需求，造成一定的經濟壓力。
第二戶購屋限貸降至5成，擴及全台
政府此舉旨在遏制過度投機行為，促進市場穩定。然而，這也可能限制小型投資者的進入，並加大換屋族的困難，影響市場的正常交易。
第三戶貸款由4成降至3成，無寬限期
此政策有助於降低高槓桿風險，但對於低總價市場而言，可能進一步推高房價和租金，增加購房者的負擔。
二、 第二間房貸款 限制下的換屋規劃
在第二間房貸款限制的背景下，夫妻在換屋過程中的計劃可以分為以下幾種情況：
1.無貸款的房產：如果夫妻名下擁有一間房子且無貸款，則不受央行的二戶貸款成數限制。因此，即使將第一間房子的貸款還清後再購置第二間房子，也不會受到五成的貸款成數限制。
2.有貸款的房產：若夫妻名下的房子已經有貸款，假設房產登記在先生名下，而在特定地區購置第二間房屋，則會受到五成的貸款成數限制。此情況下，最簡單的解決方式是將房產登記在妻子名下，只要該名下無房產及房貸，就不會受到限制。如果夫妻雙方均有房貸，換屋規劃會較為複雜。建議在委託售屋前與房仲清楚說明售後回租的條件，即出售後仍需繼續住在原房子，直到新房子購置完成並搬遷。另需預留充足時間以應對房屋尋找、購屋過程及裝修的延遲問題。
三、房屋登記人與借款人不同的情況
在一些複雜情況下，房屋登記人與貸款借款人可能不同。例如，若第一間房子登記在妻子名下但由丈夫擔任借款人，則第二間房子可以仍登記在妻子名下並由她擔任借款人，這樣可以不受五成貸款成數的限制。如果妻子的個人收入不足，但夫妻合併收入足夠，丈夫可擔任保證人。夫妻共有的情形中，無論第二間房產登記在誰名下，只要借款人不同，也可以避免五成限制。
四、房屋增貸問題 與風險提示
有些借款人會選擇對第一間房產進行增貸以補足 第二間房屋 的自備款。然而，央行要求銀行加強查核借款人的房貸戶數和資金流向，此類操作未來可能會面臨困難。值得注意的是，央行要求銀行加強對房貸戶數和資金流向的查核，這意味著增貸操作可能會受到更多限制。
五、房屋登記名義的風險
一些人可能為了獲得貸款將房產登記在配偶以外的名下，但這樣做可能會引發複雜的金流和稅務問題。因此，為了避免這些潛在的麻煩，不建議為了貸款而將房產借名登記。建議在進行房產交易或貸款時，仔細考慮登記名義的選擇，以免日後造成不必要的麻煩。
六、 第二戶房貸 總結
本文解析了2024年9月政策第二戶房貸政策的變化，幫助您了解新規對第二間房屋貸款的影響以及如何有效規劃換屋策略。如果您對房貸有任何疑問或需要進一步的建議，歡迎隨時聯繫喬貸。我們的專業顧問將為您提供量身定制的解決方案，助您順利應對房貸成數限制和相關挑戰。
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