打房政策 第七波解析：房貸資格全攻略
央行打房 衝擊繼承老家？三招助你突破無寬限期困境
債務協商 掌握三大方案！減輕財務負擔，重拾生活的平衡
打房政策 第七波於2024年9月由中央銀行推出，台灣的房地產市場正面臨新的挑戰和機會。這些政策的核心目標在於抑制房價過快上漲，防止投機行為，同時保障有真實居住需求的購房者。以下將針對這些政策調整的要點及其對各類購房者的影響進行詳細分析。
1.利率維持不變
考量到國內通膨緩步回降，明年有望降至2%以下，央行決議維持利率不變。這包括本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別為年息2%、2.375%及4.25%。這一政策意在穩定市場，促進經濟成長，雖然面對經濟成長的挑戰，但利率不變有助於減少借貸成本，吸引購屋者入市。
2.第七波信用管制
為進一步管理銀行信用資源，央行於9月20日起修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，這是第七波信用管制的實施。新規定的主要修正內容包括：
- 自然人名下擁有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期。
- 第二戶購屋貸款的最高成數由6成降為5成，適用範圍擴大至全國。
- 公司法人及自然人購置高價住宅貸款的最高成數由4成降為3成。
- 餘屋貸款的最高成數也由4成降為3成。
這些措施旨在抑制房市投機行為，減少資金流向不動產市場。
3.調升存款準備率
為了加強貨幣信用的數量管理，央行決定調升存款準備率1碼。自10月1日起，新台幣活期性及定期性存款準備率將調升0.25個百分點。這一措施有助於減緩信用資源流向不動產市場，增強金融體系的穩健性。
二、 打房政策 的潛在影響
1. 對投機客的打擊
本次政策的核心目標是打擊投機行為，限制名下已有房產的買家再次投資。這將有助於減少市場上對炒作行為的支持，促使房市回歸正常供需。
2. 自住需求的考量
然而，這些政策的實施也引發了對自住需求族群的擔憂。對於那些希望換屋的買家來說，貸款成數的下調可能導致交屋時面臨資金不足的困境，增加了財務壓力。
3. 資金壓力的增加
由於第二戶和第三戶貸款的成數下調，買家在購房時需準備更高的自備款，這將特別影響希望進一步投資房地產的家庭。市場的進入門檻因此提高，資金壓力也隨之增加。
三、 中央打房 實施後的應對方案
面對這一政策帶來的挑戰，買家可以考慮以下幾種解決方案：
認賠解約——控制損失，降低長期負擔
在面對預售屋或即將交屋的壓力時，認賠解約可能是最快速的止損方式。根據法律，預售屋買賣合約的違約金上限為總價的15%，賣方無法要求超過這個範圍。雖然需要承擔部分損失，但比起長期無法負擔的貸款壓力，及時止損往往是更明智的選擇。針對二手屋買賣，已支付的款項通常會被沒收，但實務上可以透過協商或法律手段追回部分損失。
親友借款——靈活應對短期資金需求
若僅需應對短期的月供壓力或資金短缺，親友借款可以是靈活解決方案。專家建議，無論關係多親近，借貸時應立下書面借據，並通過公證確保借款雙方的權益，以防未來出現糾紛。此外，借款條件應充分考慮雙方的能力，避免因此造成家庭矛盾。
民間融資公司——謹慎選擇，避免過度依賴
當親友借款無法解決資金問題時，民間融資公司是另一選擇。市場上常見的融資機構如和潤、中租、裕融等，提供的貸款額度通常比銀行更高，利率範圍約為8%至16%。不過，這類貸款通常需要汽車或機車等作為抵押品。由於利率偏高、合約期限長且違約金較高，申請人應謹慎評估自身的還款能力，避免進一步加重財務壓力。
加強財務規劃——穩定應對貸款壓力
在貸款條件調整的情況下，買家應重新審視自身的財務狀況，並制定合理的財務規劃。適當控制負債、減少依賴新借款來償還舊貸款，才能有效避免陷入更大的財務風險。
四、各類族群房貸資格
1. 個人資格
個人無房產：
如果個人名下無任何房產，那麼首次購房者可享受「新青安」政策、首購優惠及寬限期。這些措施對首次購房者尤其重要，能夠有效降低他們進入市場的門檻，減輕經濟壓力。然而，隨著最新政策的調整，高價住宅貸款限貸比例從4成降至3成，可能會進一步推高低總價市場的房價和租金，對於首購者來說，未來的購房成本有可能增加。個人有一房無貸款：
若個人名下已擁有一間無貸款的房產，則仍可享有首購優惠，但無法享有寬限期的優惠，這鼓勵已無貸款負擔的個人為自住需求做規劃。儘管新政策不直接影響此類購房者，但由於市場上的高價房貸款限制加嚴，部分投資需求可能轉移至低總價房產，進一步推動該市場的價格上漲。個人有一房有貸款：
對於名下已擁有房產且有貸款的個人，新政策明確規定無法再享有「新青安」、首購及寬限期優惠。這是為了防止市場過度投機行為，確保房地產市場的健康發展。根據2024年9月最新的打房政策，第二戶購房的限貸比例進一步降至5成，並擴及全台，這將進一步限制投資者的進入，防止利用槓桿進行投機操作。然而，這也可能加大換屋族的負擔，限制了購房者升級住房的機會。
2. 夫妻資格
根據最新的貸款規定，夫妻在購置房產時，房貸寬限期和貸款條件是以個人名下的房產數來計算，並不會將夫妻雙方的房產合併計算。這為夫妻在購買第二戶房產時提供了更多彈性和策略。以下是一些有效的方式，幫助夫妻在申請房貸時享有更多優惠：
配偶名下有一間無貸款房產
如果配偶名下已有一間沒有貸款的房屋，另一方若無房產，購買新房仍可享受首購及寬限期的優惠，這相當於第一次購屋。配偶名下有一間有貸款房產
若配偶名下的房產仍有貸款，但另一方名下無房產，那麼新購買房屋依舊可適用首購優惠及寬限期政策，貸款條件並不受配偶名下房產影響。夫妻雙方無房產
若夫妻雙方均名下無房，那麼購買第一戶房屋時，將可享受首購優惠、寬限期以及政府針對青年首次購房推出的「新青安」專案，這對於年輕夫妻而言，是一個減輕房貸壓力的良好契機。
另外，有些策略也可以進一步優化貸款條件：
房屋登記在一方名下，另一方為借款人
例如，房屋可以登記在太太名下，貸款則由先生申請。這樣即便是購置第二戶房屋，由於兩人的名下房產分開計算，仍能享有較高的貸款成數及寬限期。互為借款人與所有權人
如果夫妻的第一戶房屋登記在先生名下且由太太為借款人，則第二戶房屋可以登記在太太名下，由先生為借款人。這種策略可以靈活調整貸款計畫，最大化寬限期和貸款額度的優惠。
3. 繼承房產的資格
繼承一間無貸款房產：
若個人名下繼承了一間無貸款的房產，則仍可享有首購優惠。這對於因繼承而擁有房產的購房者來說，是一項有利的政策，能夠幫助他們在自住需求上獲得更多優惠和支持。繼承一間有貸款房產：
若個人繼承的房產尚有貸款，則無法享有「新青安」、首購及寬限期等優惠政策。這項規定是為了防止利用繼承房產進行投機操作，確保市場上需求的真實性，進而減少市場中的假性需求。
五、 打房政策 總結
2024年央行推出的第七波選擇性信用管制旨在打擊房市投機行為，雖然可能有效減少炒房行為，但其對實際自住需求者的影響不可忽視。面對更嚴格的貸款條件，潛在購房者應謹慎評估自身財務狀況，以避免不必要的經濟壓力。特別是在交屋時遇到貸款成數不足的情況，考慮合理的解決方案，如認賠解約或尋求親友借款，可能是更明智的選擇。此外，建議在未來一年內重新規劃財務，以降低利息成本和債務風險。面對市場變化，做好財務規劃與管理將成為成功的關鍵。
