土地貸款流程 必看條件與常見問題解答

土地貸款流程簡單來說，就是以土地作為擔保向銀行申請貸款。首先，您需要透過當地地政事務所辦理土地抵押權設定登記。完成此登記後，即可向銀行申請貸款並獲得資金。根據不同類型的土地，銀行土地貸款的利率如下：建地約為2%~4%，農地約為2%~6%，而工業地的利率起點則為3%。土地貸款的成數一般為5%~7成。

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土地貸款是什麼?

土地貸款簡單來說，就是用土地作為擔保品向銀行辦理貸款。申辦過程中，需要通過地政事務所辦理土地抵押權設定登記，完成後即可從銀行取得資金。土地貸款的種類取決於土地的位置和用途，例如農地需證明有農耕計劃，建地需有建設計劃，建地的貸款價值通常最高，山坡地則最低，河川地則一般無法貸款。

例如，建商獲取土地使用權後，可以將土地抵押給銀行，獲取貸款資金來進行開發，通過預售房回收資金並還清貸款。

銀行土地貸款申辦困難的四大原因

即使土地貸款提供了資金需求的便利，但若僅將土地作為擔保品辦理貸款，銀行在審核過程中會考慮以下四個主要因素：

高風險
在貸款期間內，如果第三方在土地上建造了建物或聲稱建物為其所有，可能會引發糾紛，增加貸款風險。
擔保品控管難度
土地作為擔保品需定期進行現場勘查和拍照存證，這不僅增加了銀行的人力成本，還提高了管理難度。
貸款限制多
銀行對空地貸款的限制較多，包括貸款成數、利率、興建計畫、償還來源等，貸款用途也是主要考量因素。
地目及使用分區
土地的流通性和價值受限於其地目和使用分區。例如，即使兩筆土地位於同一區段，其價值可能因土地類別及周遭機能的不同而差異甚大。此外，土地上的建物若未保存登記或存在其他問題，如鐵皮屋等，可能會影響貸款核准。

在辦理土地貸款時，務必特別注意土地的使用分區、土地使用限制、出入道路及其他計畫用地。確保土地上所有建物的所有權人與土地擁有者一致，以免貸款申請遭拒。

土地種類有哪些?

土地可分為三大類：未編定土地、都市土地與非都市土地。

未編定土地
未編定土地指的是一些無人居住的山區、離島等地，這些土地可能連地號都沒有，通常不作為貸款擔保品。
都市土地
都市土地依據土地使用分區的不同，劃分為各類用途區域，如商業區、住宅區、工業區等。以台北市為例，都市土地可以細分為住宅、商業、工業等12種用途區域。
非都市土地
非都市土地的使用方式根據其地目分類，包括農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、古蹟保存、國土保安、墳墓等特定用途。

哪些土地不能貸款

雖然某些土地可以用作抵押貸款，但有些土地類型銀行通常不接受作為擔保品：

農業使用土地：可以貸款。
建築使用土地：可以貸款。
工業使用土地：可以貸款。
森林使用土地：不能貸款。
水利使用土地：不能貸款。
公共使用土地：不能貸款。
遊憩使用土地：不能貸款。
礦岩使用土地：不能貸款。
其他特定用途土地：通常不能貸款。

銀行在處理土地貸款時，會根據土地的使用分區和地目等多方面因素來決定是否接受抵押，並根據具體情況對貸款進行審核。

土地貸款條件

年滿20歲。
擁有完整權狀的土地所有權。
良好的信用紀錄：聯徵紀錄、收入狀況、信用評分。
土地無私人設定。
提供財力證明和收入證明。

土地貸款試算

土地貸款的試算會根據以下條件來評估土地的價值：

地目
土地的用途類別（如農業、工業、建築等）影響其價值和貸款條件。
形狀
土地的形狀會影響其可用性和市場價值。
使用分區
根據土地的使用分區（如住宅區、商業區等），貸款條件和利率可能會有所不同。
坪數大小
土地的面積大小會直接影響其價值和可貸款金額。
座落地點
土地的位置，包括鄰近馬路或主要交通樞紐，會影響其市場價值。
鄰近環境
土地是否位於繁華區域或有其他發展潛力的地點，也會影響其價值和貸款條件。

這些因素共同決定了土地的評估價值及可貸款金額，而銀行會根據這些評估結果以及申請人的還款能力來決定最終的貸款條件和利率。